在北京市大望京地區(qū)，有的農(nóng)民一夜之間成為了千萬富翁——錢來自土地拆遷款。這樣的機(jī)會(huì)當(dāng)然不是中國每一個(gè)農(nóng)民都有，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程卻是每一個(gè)農(nóng)民都逃不出的現(xiàn)實(shí)。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)化的理論合理性，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)教授許小年說：“城鎮(zhèn)的效率比農(nóng)村的高，因?yàn)橛幸?guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，因?yàn)橛兴枷氲呐鲎�、容易產(chǎn)生創(chuàng)新，因?yàn)橛衼啴?dāng)斯密所說的分工與協(xié)作。”而現(xiàn)實(shí)情況是，過去10年來，中國城鎮(zhèn)化人口比例以每年1—1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，到2011年末已經(jīng)達(dá)到51.27%。每年增長1個(gè)百分點(diǎn)，意味著每年約有1300萬人口涌進(jìn)城市，這成為房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”背后最有力的推手。而眼下，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛走到了十字路口。好消息和壞消息皆有。

　　好消息是，政府今年要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。

　　壞消息則是，史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策未見絲毫放松跡象，給整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來諸多不確定性。

乍暖還寒之際，房地產(chǎn)公司想要延續(xù)“黃金十年”，城鎮(zhèn)化或許是一條繞不開的道路。

識(shí)破空城計(jì)

　　實(shí)際上靠著在二、三、四線城市的快速發(fā)展，2004年還偏安一隅、土地儲(chǔ)備600萬平米的恒大集團(tuán)（3333.HK，以下簡稱恒大），只用了8年便達(dá)“一人之下，萬人之上”。據(jù)其2012年中期報(bào)告顯示，今年上半年其土地儲(chǔ)備已達(dá)1744.3萬平方米，新增房地產(chǎn)項(xiàng)目依舊主要分布于長沙、貴陽、馬鞍山等二、三線城市。我們確實(shí)可以看到，很多大的開發(fā)商在2011年比較積極地進(jìn)入三、四線城市，恒大集團(tuán)2010和2011年在三、四線城市儲(chǔ)備了很多土地。

　　但伴隨著市場規(guī)模的增長，風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。2013年初，有媒體稱鄂爾多斯的房價(jià)已在3000元/平米上下徘徊，而中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一年前這里的房屋價(jià)格指數(shù)尚在6000元/平米以上。這座曾經(jīng)人均GDP超高的“鬼城”，讓“投資者傷心，套牢者流淚”。

　　“沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，到后來必定是空心化。”中國城鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師高潮對(duì)這樣的現(xiàn)象頗有些不滿，在他看來，倘若唱起“空城計(jì)”，恐怕沒有開發(fā)商能從城鎮(zhèn)化中收益。

　　能否進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)

　　“未來的城鎮(zhèn)化道路我們也在研究，但也找不到具體的路徑，我們依照傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化路徑在走，人口進(jìn)入城市還是靠工業(yè)化。”江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁曾昌宇說。

　　吳中地產(chǎn)的項(xiàng)目大部分集中在華東區(qū)域，我國東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化速度要快于中部和西部地區(qū)。截至2011年，東部地區(qū)城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)超過全國平均水平，達(dá)61.0%，而中部和西部地區(qū)分別為47%和43%。但東部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨一些不確定性。曾經(jīng)以加工制造業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)的東部小城鎮(zhèn)，正在面臨著勞動(dòng)力成本上漲、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遇到瓶頸等問題，大量制造業(yè)企業(yè)正在遷往中西部地區(qū)。

　　“東莞是一個(gè)典型的例子。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說，“原來以外向出口為主的加工制造業(yè)，在出口受影響后，便向廣東的西部轉(zhuǎn)移，而外來務(wù)工人員、工作場所也全部要撤離。”

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，一向注重“剛需”小戶型開發(fā)的萬科（000002.SZ）反應(yīng)很快。在2012年拿下合肥一宗面積不小的地塊后，其總裁郁亮表示：“評(píng)估一個(gè)城市是否能夠進(jìn)入，我們一般會(huì)考慮PIE模型，P代表人口，I代表基礎(chǔ)設(shè)施，E代表就業(yè)，而就業(yè)也即產(chǎn)業(yè)。”　　在郁亮看來，在整個(gè)長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，大量產(chǎn)業(yè)從沿海地區(qū)向合肥等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移，而且合肥是勞動(dòng)力輸出大省，這樣的城市，是房地產(chǎn)企業(yè)的下一塊“福地”。一組數(shù)據(jù)顯示：萬科在一線城市的開工量比例呈逐年遞減趨勢，從2008年的41%降到2011年的12%。萬科的公告顯示，2012年公司新購地塊多位于二、三線城市，全年70多個(gè)新增項(xiàng)目，只有不到10個(gè)位于北京、上海等一線城市。

　　一線還魂

　　不過，城鎮(zhèn)化并不意味著所有的中小城市都有機(jī)會(huì)，要一分為二地來看，核心經(jīng)濟(jì)圈周邊的三、四線城市會(huì)有一個(gè)較好的發(fā)展空間，但也有一些三、四線城市的發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?/span>

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的2011年，不受限購影響的三、四線城市由于整體的房價(jià)偏低，出現(xiàn)了普漲的局面。2011年底的時(shí)候達(dá)到了一個(gè)高位，但同時(shí)由于市場容量有限，在眼下短期內(nèi)的調(diào)整就很正常了。按照發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化的第一個(gè)階段主要以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主，而此后的第二個(gè)階段，人口將會(huì)由小城鎮(zhèn)向大型城市集中。2012年末，一線城市出現(xiàn)了一波罕見的搶地潮，同樣罕見的還有大型房地產(chǎn)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，若“他們都已經(jīng)需要聯(lián)手才能買得起，那小房企又怎能買得起”？花大價(jià)錢買地，同時(shí)又面臨調(diào)控政策，一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)邏輯自然會(huì)與三、四線城市產(chǎn)生差異。有地產(chǎn)學(xué)者表示，在建安成本相差不大的情況下，三、四線城市的開發(fā)邏輯一般是靠“走量”，剛進(jìn)入時(shí)的利潤率會(huì)比較低；而一線城市的項(xiàng)目，溢價(jià)率普遍會(huì)高一些。

　　因此，對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)“重回一線城市”，不少業(yè)內(nèi)人士的看法仍然是“利潤驅(qū)使”，因?yàn)轭A(yù)期一線城市的房價(jià)上漲的空間要大一點(diǎn)兒。